/ Новости

«Не имеет смысла тратить часть жизни на ожидание». Почему пора брать недвижимость?

05 июля 2022

Юрий Моисеенко, генеральный директор группы компаний PROSPECT GROUP:

— В смутные времена трудно принимать масштабные решения, например, о покупке недвижимости. Просто по законам физиологии — наличие доминанты в мозгу тормозит остальную мыслительную деятельность. И когда из каждого утюга льется одна тема, то всерьёз задуматься о чём-то ещё сложно.

А если речь идёт о покупке в рассрочку или ипотеку — ещё и сильная тревога за будущее (в экономическом плане). Что будет с экономикой в целом? С ценами на жильё? С доходами?

На последний вопрос я ответить, естественно, не могу. А по первым двум могу поделиться своими соображениями. С горечью напоминаю, что я предупреждал о рисках вложений в валюту и акции еще в ноябре 2021 г.

Не претендуя при этом на глубину, скажу вполне очевидные вещи для тех, кто хоть немного в теме.

Экономические перспективы для Запада (Европа + Америка) на ближайшие 5 лет — полная засада.

Структурный кризис — перестройка расширяющейся экономики на сужающуюся.

Это как на велосипеде — едешь довольно бодро, ну хоть 15 км/ч; и надо за долю секунды развернуться на месте и поехать в противоположном направлении. Невозможно без падения.

На это накладывается инфляция — перестарались американцы и европейцы с печатанием «пустых» денег для поддержки экономики в ковидные времена. И уже с июля прошлого года инфляция начала мощно расти. Ситуация усугубляется ростом цен на энергоносители, умноженным на рост транспортной составляющей из-за нарушения логистических цепочек.

Плюс долговой кризис — объём госдолга США уже просто фантастический — 30 трлн; из-за инфляции и соответствующего роста процентов растёт стоимость его обслуживания (выплата процентов и гашение). При этом они «стреляют себе в ногу», заморозив наши резервы и убив таким образом веру в надёжность этих долгов и возможность новых заимствований.

И всё это на фоне надвигающегося политического кризиса — изнеженным гражданам Запада эти экономические метаморфозы явно не понравятся, и уже этой осенью потихонечку начнётся процесс смены властных элит. Сначала на местных выборах в Европе. В США в ноябре выборы в конгресс, где демократы, как уже вполне очевидно, пролетают как «фанера над Парижем». Но за власть, конечно, будут цепляться изо всех сил.

В общем, «веселье» нас ждёт нешуточное. Надеюсь, что со следующего года спецоперация закончится. Исхожу из того, что зимой произойдёт перелом — ну просто потому, что холодно без отопления. А Западу будет уже не до помощи Украине, в силу вышеописанных проблем.

Как вы уже поняли, на будущее России я смотрю с оптимизмом. Во-первых, потому что санкции Запада обернулись для нас рекордными доходами в виду резкого роста цен на энергоносители.

Во-вторых, у властей не осталось выбора: придётся развивать собственную экономику. И резерв здесь огромен.

Приведу лишь один маленький пример: за 1,5 года действия льготной ипотеки объём строительства вырос на 40%. А это — лишь одна клеточка на шахматной доске экономики. Надеюсь, что и в этой плоскости выбора не осталось. Жду от Правительства «Стратегический план развития экономики России». Благо, есть у кого «списывать».

И, лёд, как говорится, тронулся.

Действия, анонсированные президентом на Петербургском международном экономическом форуме 2022:

Снижение ставки по льготной ипотеке до 7%
Запуск промышленной ипотеки под 5%
Обеспечение «длинными» и дешёвыми ресурсами проектов развития производства
Кредиты под 3% для реновации инфраструктуры ЖКХ.

Всё это не оставляет сомнений, что процесс пошёл. Конечно, «сделать нам, друзья, предстоит, больше чем сделано». Но рецепты известны, что делать понятно. Можно «списывать» (не повторяя ошибок) у Китая и уже даже и у Индии. Бери и делай.

Так что на стремительный рост нашей экономики я рассчитываю крепко.

Это не значит, что будет легко. Потому что между «просто» и «легко» — большая разница. Например, стать сильнее в полтора раза среднестатистическому мужчине очень просто. Найди себе хорошего тренера и ходи три раза в неделю в зал качаться. Но это не легко. Потому что гантели, гири и штанга, они ведь тяжелые. А на последнем повторе в подходе — очень тяжелые.

В частности, придётся минимум года три жить с высокой инфляцией. Инвестиционные процессы ещё только готовятся к запуску, и первые плоды раньше, чем через три года, не появятся.

А поскольку доллар на сегодняшний день всё ещё является мировой валютой, хотя уже и начал утрачивать свои позиции, то безумное количество денег, которое США напечатали для поддержки экономики в «ковидные» времена, ещё долго будет давить на всю мировую экономику.

В строительстве это усугубляется торможением вывода новых проектов на рынок после начала спецоперации. Причины очевидны: ставка в начале была неподъёмная, спрос с перепугу сначала резко упал, да и вообще хотелось осмотреться и действовать в хоть сколько-то прогнозируемых условиях.

Итого, имеем три переменных:

инфляция
реальные доходы населения
падение объёма предложения новостроек

Вопрос: что будет с ценами на недвижимость? Ответ: самому интересно. Рост инфляции толкает цены вверх. Вопрос в том, что перевесит: снижение доходов населения или снижение объёмов предложения. В любом случае, полагаю, что в абсолюте они не снизятся. По крайней мере, у осторожных застройщиков (к которым я, разумеется, причисляю себя).

Следует учитывать общее правило: цена м² растёт вместе со стадией строительства недвижимости. Другими словами, если цена стабильна, а недвижимость продолжает строиться — цена относительно падает. Вот только покупателю от этого не легче, поскольку цифры на ценнике не меняются.

Примерно то же касается и влияния инфляции: если цена не меняется, то с течением времени она фактически снижается из-за снижения покупательской способности денег.

Что же из этого следует? «Следует жить», — как пели супруги Никитины много лет назад. Пользоваться снижением ставки по ипотеке и не «ждать у моря погоды».